Acquisition d’un bien immobilier enn par un étranger

A

Démarches  pour l’acquisition  par un étranger d’un  bien immobilier en Tunisie

En  Tunisie,  les étrangers  peuvent acquérir  des biens immobiliers  sous certaines conditions,  doivent prendre

certaines  précautions  et consulter  un avocat pour  les différentes démarches.  

1ERE  ETAPE:

VERIFICATION  DE LA SITUATION  JURIDIQUE DU BIEN:

-Vérifier  que le terrain  n’a pas une vocation  agricole (un terrain agricole  peut être loué mais jamais acquis  par un étranger).

-S’assurer  de la situation  foncière du bien s’il  est immatriculé auprès de  la Conservation de la propriété  foncière compétente. Pour l’achat de  biens non immatriculés il est indispensable  de passer par un avocat spécialisé en droit immobilier  pour vérifier la régularité du droit de propriété du bien.  

-Vérifier  la vocation  des lieux (terrain  constructible, périmètre touristique…).  

-Vérifier  l’absence de  clause de réserve  de propriété au profit  de l’Etat tunisien.

2EME  ETAPE:

CONCLUSION  DU CONTRAT DE  PROMESSE DE VENTE:

-La  promesse  de vente doit  être rédigée par  un avocat et signée  selon la réglementation  en vigueur portant légalisation des  signatures des contractants ou de leurs  mandataires.

-Verser  un acompte  équivalent à  10 % du prix  total du bien.

-Prévoir  les échéances  de paiement des  avances, le délai  de livraison, les pénalités  de retard, les garanties de bonne exécution…    

-Au  cas ou  le vendeur  est un promoteur  immobilier, exiger une  caution bancaire pour les  avances consenties par l’acquéreur  en vertu de laquelle la banque s’oblige solidairement  avec le promoteur de rembourser les avances payées par l’acquéreur  en cas de non respect des délais contractuels, de résiliation amiable,  de résiliation judiciaire, ou de cessation de paiement ou faillite du vendeur.

-Prévoir  une clause  de restitution  de toutes les avances  consenties en cas de non  obtention de l’autorisation gouvernementale  de propriété au profit de l’acquéreur étranger  (Etape  4).  

-Si  la vente  est effectuée  sur plan, les documents  suivants doivent obligatoirement  être annexés paraphé et signés par le  promoteur immobilier : Un plan de situation,  un plan parcellaire, une copie des cahiers des  charges, un plan de l’immeuble objet de la vente,  un descriptif des caractéristiques architecturales techniques  et les matériaux à utiliser.

3EME  ETAPE:  

OBTENTION  DE L’AUTORISATION  DE TRANSFERT DE DEVISE  DE LA BANQUE CENTRALE DE TUNISIE

Tout  achat d’un  bien immobilier  par un étranger non  résident est soumise à  une autorisation de la Banque  Centrale

de  Tunisie.  Sont dispensés  de l’obtention de  cette

autorisation  les étrangers  résident en Tunisie,  ainsi que les opérations d’acquisition  des terrains et locaux bâtis dans des

 zones  industrielles  et les terrains  situés dans des zones  touristiques, en vue de la  réalisation d’un projet économique.  

Cette  autorisation  sert surtout à  protéger l’acquéreur  et à lui

garantir  le droit de  rapatrier, en cas  de revente, le capital investi  ainsi que la plus value immobilière réalisée. Elle  est systématiquement octroyée dans des délais brefs à  

condition  d’effectuer  les formalités  suivantes :

-Ouvrir  un compte  non résident  en devises ou  en dinars convertibles  en Tunisie, dans la banque  de votre choix et en

correspondance avec  les établissements bancaires  en France (Exp BNP Paribas / UBCI  ; Société Générale /UIB…).

-Importer  les devises  destinées à régler  l’acompte puis le prix  d’achat (Par transfert interbancaire  soit en cash, dans ce cas il est indispensable  de les déclarer à la douane tunisienne qui vous délivre  une attestation de déclaration).

-Etablir  auprès de  la banque dépositaire  des fonds une fiche d’investissement  précisant que les fonds provenant de l’étranger  sont destinés à l’acquisition d’un bien immobilier.  

4EME  ETAPE:

OBTENTION  DE L’AUTORISATION  DE PROPRIETE DU GOUVERNORAT(LA  MAIRIE)

Une  autorisation  préalable d’achat  signée par le Gouverneur compétent  est obligatoire, pour tout acquéreur  de nationalité étrangère. La procédure se  fait par l’intermédiaire d’un avocat. Les délais  d’obtention de l’autorisation diffèrent selon les gouvernorats  mais ils sont en moyenne d’un an, au minimum. Cette autorisation  n’est pas obligatoire pour les opérations d’acquisition des terrains et  locaux bâtis dans des zones industrielles et les terrains situés dans des  zones touristiques, en vue de la réalisation d’un projet économique.

Liste  des pièces  à fournir au  Gouvernorat:  

-Un  imprimé  de demande  dûment rempli  en 5 exemplaires.  

-Un  constat  réalisé par  huissier de justice  décrivant le bien.

-Un  certificat  de propriété.

-La  promesse  d’achat rédigée  selon la réglementation  en vigueur portant légalisation  des signatures des contractants ou  de leurs mandataires.

-Un  quitus  municipal  justifiant du  règlement des taxes municipales.  

-Les  pièces  d’identité  du vendeur et  de l’acquéreur.

-Un  plan de  situation de  l’immeuble.

-Une  attestation  de la municipalité  justifiant de la vocation  du terrain. Si le terrain est  nu, une attestation justifiant que  ledit terrain est constructible peut  être demandée. Certains gouvernorats exigent  en outre l’attestation du Commissariat régional  du développement agricole indiquant la vocation du  terrain.

-Le  titre  foncier.  

-Le  procès-verbal  de recollement  et le permis de  bâtir.

NB

. Pour  chaque document,  il convient de fournir  un original ou une copie  certifiée conforme et quatre  photocopies. La demande d’autorisation  préalable d’achat peut faire l’objet d’un  accord ou d’un refus. En pratique le pourcentage  de d’acceptation avoisine les 90 % des cas.

3EME  ETAPE: CONCLUSION  DU CONTRAT DE VENTE  FINALE

-Si  l’autorisation  gouvernementale est  accordée, le contrat d’achat  définitif est signé et légalisé,  puis les démarches d’enregistrement et  de transcription de la propriété sont effectuées.  Le contrat de vente doit être rédigé par un avocat,  enregistré à la Recette des finances (Trésor Public) du  lieu de l’immeuble dans les soixante jours enfin transcrit  à la Conservation de la propriété foncière

. Frais  d’enregistrement  à la Recette des  finances: L’achat en  devises d’un bien immobilier  (à usage d’habitation) par un étranger    non résident est enregistré au droit fixe  (15 dinars par page de contrat).

. Frais  de transcription  à la Conservation  de la propriété foncière  : 1% du prix total d’achat.  

-Si  l’autorisation  est refusée, il  est impossible de finaliser  la vente, la récupération de  l’acompte et des avances avancées  s’effectuera conformément aux clauses  prévues par la promesse de vente et garantie  par la caution bancaire.

RECOMMANDATIONS  UTILES:

-Conserver  tout document  original unique  (faire des copies certifiées  conformes, en cas de besoin).  

-Confirmer  par écrit la  teneur des entretiens  téléphoniques avec les différends  intervenants.

-Il  est préférable  que les versements  au profit du vendeur soient  effectués par virement bancaire,  ce qui garantit la

transparence  et la sécurité  de la transaction,  si ce n’est pas le cas,  exigez toujours des reçus de  paiement.

-Il  est utile  de conserver  tous les justificatifs, les  bordereaux de transfert de fonds  et les déclarations d’importation de devise.    

-Il  est vivement  conseillé de mandater  un avocat tunisien spécialisé  en droit immobilier pour vous  assister et vous représenter pour  toutes les démarches d’acquisition. Il  est préférable d’éviter de traiter avec un  avocat proposé par le vendeur. Les frais d’avocat  sont libres et déterminés par un commun accord avec  le client.

Elaboré  par Me Mohamed  Ben Tahar MKHININI  

Avocat  au Barreau  de Tunisie

cabinet.mkhinini@topnet.tn

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